Il trasferimento dei diritti edificatori come strumento per il governo del territorio extra-urbano

Molte attività antropiche, non strettamente collegate alla produzione agricola, tendono a localizzarsi nel territorio extraurbano, con conseguente sottrazione di aree alla produzione agricola o impegno di territori caratterizzati dalla presenza di elevati valori naturalistico-ambientali o da particolari condizioni di rischio. La conseguente dispersione insediativa, soprattutto nel territorio intorno alle città (ma anche intorno ai centri abitati minori) e nelle aree maggiormente accessibili, è stata certamente favorita dalla genericità ed inadeguatezza della normativa urbanistica per il territorio extraurbano (considerato, soprattutto in passato, omogeneo ed indifferenziato), dalla sostanziale inefficacia di politiche di tutela e sviluppo del comparto delle produzioni agricole e da una non sempre adeguata politica di tutela dei territori di maggiore valore naturalistico-ambientale e di salvaguardia di quelli più esposti a rischi naturali ed antropici. A fronte di una previsione estensiva e diffusa di vincoli ricognitivi sul territorio, in funzione di un pubblico interesse alla tutela dello stesso non limitato a situazioni eccezionali e puntuali, si pone la necessità di valutare la eccessiva e sperequata compressione del diritto minimo di edificabilità di fatto tradizionalmente riconosciuto a tutte le aree comprese in ambito extraurbano dalla normativa urbanistica nazionale. Senza mettere in discussione il principio della non indennizzabilità dei vincoli ricognitivi, si ritiene che l’applicazione di principi di perequazione urbanistica anche nel territorio extraurbano - comunque con riferimento ai limiti massimi di edificabilità prevista dall’attuale disciplina per le zone agricole e sulla base di una attenta classificazione dei suoli in relazione allo stato di fatto e di diritto degli stessi - e l’uso della modalità del trasferimento dei diritti edificatori potrebbero favorire più adeguate e praticabili forme di governo degli usi e degli assetti fisici del territorio extraurbano che tengano conto della natura multifunzionale dello stesso e, in funzione di un interesse generale della collettività ad evitare ulteriori compromissioni ambientali e indiscriminati consumi di suolo, rendere più sopportabile la limitazione ai diritti di godimento della proprietà privata.